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上周五，龍崗區(qū)政府多功能廳內(nèi)賓朋滿座，坂田街道辦與佳兆業(yè)集團、長江(中國投資)企業(yè)有限公司分別簽署了華為科技城城市更新項目合作框架協(xié)議。佳兆業(yè)集團公司董事局主席郭英成表示，兩大開發(fā)集團公司一定不辱使命，完成好坂田片區(qū)的“造城計劃”。
據(jù)了解，目前華為科技城正處于規(guī)劃編制階段，5月1日前將出最后的研究成果，而年內(nèi)將有若干啟動點率先啟動，而華為周邊核心區(qū)的更新改造原則上3年內(nèi)完成———如此緊鑼密鼓的舊改進程能否一改以往數(shù)年停滯不前的舊改局面，成為龍崗城市更新的突破口，引人關(guān)注。
■項目更新改造目標
打造以華為基地等高新科技企業(yè)為核心，集高標準的高新產(chǎn)業(yè)研發(fā)辦公設施、星級酒店、配套商業(yè)休閑設施、文體活動設施、金融服務設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施、配套教育設施以及配套住宅與公寓于一體的華為科技城。
■華為科技城規(guī)劃結(jié)構(gòu)
華為科技城大致分為4個主要片區(qū)，規(guī)劃以坂田老墟鎮(zhèn)地區(qū)、崗頭與雪象社區(qū)結(jié)合部為城市功能服務核心區(qū)，打造兩個公共中心，并以五和大道、坂雪崗大道、環(huán)城東路—雪觀路為縱軸，以布瀾一級路、貝爾路—吉華路、布龍路為橫軸串聯(lián)4個主要片區(qū)，并與周邊地區(qū)密切聯(lián)系。
1.西部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)
西部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)以現(xiàn)狀華為坂田基地為主，向西與龍華高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、向北與觀瀾高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)銜接。規(guī)劃對華為公司周邊的舊村、舊工業(yè)區(qū)先行更新，在片區(qū)內(nèi)豎立城市更新的樣板，徹底改善華為公司周邊地區(qū)的城市形象、提升環(huán)境品質(zhì)，結(jié)合崗頭河的改造提供公共開敞的休閑空間，整合一定的土地為高新技術(shù)企業(yè)提供配套。
2. 東部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)
東部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)位于坂田、雪象社區(qū)，包括航嘉工業(yè)區(qū)、牛牯嶺工業(yè)區(qū)、吉通工業(yè)區(qū)，目前高新技術(shù)企業(yè)較少，規(guī)劃將對產(chǎn)業(yè)進行升級改造，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。
3.城市功能服務區(qū)
城市功能服務區(qū)位于片區(qū)中部，以布龍路、坂雪崗大道以及軌道交通5號線、16號線為依托，對現(xiàn)狀四類居住、工業(yè)用地進行全面改造，完善城市公共服務設施和市政基礎設施，提供高檔酒店、寫字樓、大型商業(yè)、文化娛樂設施及高檔公寓。
4.自然生態(tài)休閑區(qū)
自然生態(tài)休閑區(qū)位于片區(qū)東北側(cè)，現(xiàn)狀以林地為主，屬于基本生態(tài)控制區(qū)。規(guī)劃對生態(tài)用地進行合理利用，建設郊野公園，為華為科技城提供一個綠色休閑的后花園和巨大的氧吧。
年內(nèi)全面推動一兩個項目建設
此次與坂田街道辦簽署合作框架協(xié)議的兩家公司———佳兆業(yè)集團與長江(中國投資)企業(yè)有限公司均有港資背景，總部位于深圳的佳兆業(yè)集團于去年12月正式登陸港交所，而長江(中國投資)企業(yè)有限公司系李嘉誠家族所屬長江實業(yè)(集團)有限公司旗下全資附屬公司。
郭英成表示，佳兆業(yè)集團公司曾在深圳關(guān)內(nèi)外開發(fā)建設了桂芳園等樓盤項目，并盤活了七八個爛尾樓盤，在城市更新和舊改方面擁有豐富的經(jīng)驗，而之所以選擇長江實業(yè)旗下公司，是因為雙方是合作多年的事業(yè)伙伴，由此他對佳兆業(yè)聯(lián)合長江公司合作實施的華為片區(qū)舊城改造充滿信心。
而在此次簽約儀式的5天前，佳兆業(yè)發(fā)布新聞，表示已與長江公司簽訂了合作協(xié)議，將成立合營公司共同發(fā)展龍崗區(qū)坂田街道的市區(qū)重建項目，并共同負責規(guī)劃、發(fā)展、興建、銷售及管理項目，預計合作雙方將平等攤分項目溢利。
郭英成表示，合作方作為拆遷補償?shù)闹黧w單位，一定會履行好企業(yè)的社會責任，做好被拆遷居民的拆遷補償工作。同時，年內(nèi)佳兆業(yè)將完善整體和專項規(guī)劃，并全面推動一兩個項目建設。
合作框架協(xié)議書內(nèi)容顯示，此此項目更新改造的目標為：打造以華為基地等高新科技企業(yè)為核心，集高標準的高新產(chǎn)業(yè)研發(fā)辦公設施、星級酒店、配套商業(yè)休閑設施、文體活動設施、金融服務設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施、配套教育設施以及配套住宅與公寓于一體的華為科技城。
拆遷補償單位也將全力開展該項目的整體拆遷、補償安置、開發(fā)建設等相關(guān)前期工作，并提供必要的資金保障，將引入先進的規(guī)劃設計理念，以一流的城市建設標準，高標準、商檔次、高質(zhì)量開展相關(guān)工作，并將按華為科技城城市更新專項規(guī)劃及相關(guān)要求和標準實施市政設施、公共設施建設。
為華為科技城大開綠燈
深圳市規(guī)劃國土委龍崗管理局相關(guān)負責人稱，整個坂田片區(qū)包括華為所在的坂雪崗地區(qū)，早已納入城市更新范疇，而轄區(qū)范圍共劃分了13個城市更新單元，其中7個單元早在四五年前便通過舊改申報，納入舊改計劃，且相關(guān)拆遷補償單位早已著手委托相關(guān)單位，進行專項規(guī)劃的設計和審批工作。
但目前由于華為科技城的相關(guān)工作，這7個舊改單元的專項規(guī)劃，無論是設計，還是審批無一例外都停滯下來，靜等今年5月1日前華為科技城規(guī)劃研究成果的正式出臺。同時，另外6個已然進入報批程序的城市更新單元的相關(guān)工作被緊急叫停。
該負責人告訴記者，目前華為科技城的規(guī)劃研究已經(jīng)上升至深圳市規(guī)劃國土委與龍崗區(qū)委、區(qū)政府共同牽頭負責的工作，這表現(xiàn)出整個深圳市最高決策層對于華為及其相關(guān)項目的高度重視。
“如果有必要的話，現(xiàn)在所有的專項規(guī)劃都有可能由市規(guī)劃國土委來親自審視并設計，所有的開發(fā)商必須嚴格按照相關(guān)專項規(guī)劃來實施建設�！饼垗弲^(qū)城改辦主任劉東松表示，所有的專項規(guī)劃都是依照各自服務功能來制訂的，開發(fā)商一旦介入便很難更改。而此前，城改辦手里管理的近70個城市更新項目，其專項規(guī)劃都由開發(fā)商自行出資尋找設計單位進行方案設計。
“就連坂田片區(qū)正在處于編制期的一項法定圖則，也被緊急叫停。”劉東松表示，叫停是為了等待華為科技城的研究成果出臺，以便參照研究成果進行修改。
他同時透露，就算目前坂田片區(qū)已通過審批的三張法定圖則，也有可能由于華為科技城相關(guān)研究成果的出臺，面臨修改和突破，這在深圳規(guī)劃和建設史上，屬于十分鮮見的行動。
這表明，在華為科技城的城市更新工作中，龍崗區(qū)政府將以更主動、更迅速的姿態(tài)涉足相關(guān)工作，區(qū)委、區(qū)政府甚至在工作調(diào)研會議中要求相關(guān)部門在1個月內(nèi)，將坂田轄區(qū)相關(guān)地塊十幾平方公里內(nèi)的土地及房屋建筑權(quán)屬信息，調(diào)查并統(tǒng)計清楚。
成立“城投公司”搭建融資平臺
華為科技城概念的提出最早是在去年11月，最初的提法是“華為新城”，范圍為周邊的5平方公里。當時龍崗區(qū)委書記蔣尊玉在調(diào)研坂田周邊環(huán)境時，表示華為周邊內(nèi)外環(huán)境和城市規(guī)劃差別太大，龍崗將盡快啟動對華為周邊5平方公里范圍的整體舊改計劃，打造“華為新城”，縮小與關(guān)內(nèi)外差距。
“華為新城”一提出，并引起了媒體和市民的廣泛關(guān)注。進入2010年后，“華為新城”概念演變成“華為科技城”，范圍也擴大到周邊的22平方公里區(qū)域：在今年1月20日落幕的龍崗區(qū)委全會上，區(qū)委書記蔣尊玉、區(qū)長張備要求抓緊推動“華為科技城”規(guī)劃建設方案，對華為周邊區(qū)域進行高標準規(guī)劃改造，打造以華為基地為核心區(qū)，產(chǎn)業(yè)風貌突出、功能配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)越的“華為科技城”。
今年春節(jié)前后，有媒體報道稱，華為科技城的建設將由星河、保利、佳兆業(yè)、香港新鴻基等知名開發(fā)商投資改造，其中星河集團的改造面積為62萬平方米，首期投資逾130億元，包括建設1家四星級酒店，并將這一區(qū)域打造成創(chuàng)業(yè)板企業(yè)公司總部所在地；佳兆業(yè)進行的近40萬平方米的舊改項目，則以商住、貿(mào)易為主，其中還將建設四星級、五星級酒店各1家；香港新鴻基集團將把崗頭30 萬平方米的舊改片區(qū)，打造成又一座天安數(shù)碼新城，其中將建設1家四星級酒店。屆時，華為科技城將擁有四星級以上酒店5家左右，以及一批大型商業(yè)綜合體項目。
據(jù)了解，華為片區(qū)將建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導功能的城市復合型片區(qū)，華為科技城將大致分為4個主要片區(qū)(西部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、東部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、城市功能服務區(qū)和自然生態(tài)休閑區(qū))。目前，龍崗已經(jīng)委托清華研究院等3家規(guī)劃單位做項目規(guī)劃，并已經(jīng)對這一項目作出了初步的規(guī)劃方案，并就方案進行了幾輪研討，拿出規(guī)劃研究成果的最后時間節(jié)點定在今年的5月1日。龍崗還將成立由蔣尊玉、張備掛帥的華為科技城領(lǐng)導小組，并成立“城投公司”搭建融資平臺，牽頭推進這一項目的實施。年內(nèi)將啟動崗頭等若干片區(qū)的舊改，華為周邊核心區(qū)的更新改造原則上3年內(nèi)完成。
27個項目今年將全部啟動
在坂雪崗華為工業(yè)園內(nèi)，幾乎所有的“華為人”都有這樣的感覺：“一個后現(xiàn)代化的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)被一些近代農(nóng)村工業(yè)化房屋層層圍住”。
華為周邊臟、亂、差問題已經(jīng)存在多年。從2005年開始就不斷有市領(lǐng)導到此調(diào)研，并提出各種解決方案，如加強治安管理、打通斷頭路等。但截至目前，問題沒有得到根本解決。
“建設華為科技城非常有必要，因為坂田的城市更新一直比較慢，無論是華為周邊的環(huán)境、配套，還是道路交通，都有很多缺陷，制約了該片區(qū)的發(fā)展�！币幻麡I(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在龍崗的硬件設施不但不能跟特區(qū)內(nèi)比，跟寶安比都有差距�！褒垗徲� 800多平方公里土地，不能一下子全部更新，所以集中力量先改造一兩個片區(qū)，作為樣板很重要�！�
根據(jù)最新的規(guī)劃研究成果顯示，華為科技城的范圍是梅觀高速、布龍路、機荷高速和清平高速圍合的區(qū)域，面積約22平方公里。目前，該片區(qū)已匯聚了華為、新天下、康冠、元征等十多家國內(nèi)外知名企業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口約8萬人。但商業(yè)現(xiàn)狀以各類零售為主，缺少商業(yè)性辦公、旅館等為高新技術(shù)企業(yè)配套的業(yè)態(tài)，醫(yī)療衛(wèi)生配套較差，沒有公立醫(yī)院，教育和文體設施嚴重不足。
選擇華為科技城作為突破口顯然有利于調(diào)動資源推動舊改。蔣尊玉在與開發(fā)單位洽談時表示，市委、市政府高度重視華為科技城項目建設，華為對龍崗、深圳乃至全國貢獻巨大。以華為為中心打造22平方公里的華為科技城，為坂田華為這樣的國際著名企業(yè)造一座新城，是華為片區(qū)高科技企業(yè)和周邊社區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的需要，是市民關(guān)心、網(wǎng)民關(guān)注、媒體聚焦的重大城市更新項目。
華為科技城規(guī)劃建設緊鑼密鼓進行的同時，龍崗的27個城市更新項目今年將全部啟動，明年上半年全面開工。龍崗相關(guān)負責人表示，對長期“休眠”的閑置土地，項目單位逾期不開發(fā)以及未按時足額轉(zhuǎn)入拆遷共管資金的，終止街道、原村股份公司已簽訂的項目改造協(xié)議，一律收回閑置土地，取消其開發(fā)資格。
龍崗政府的這些措施給難以推動的城市更新項目，套上一個限時解決的緊箍咒。
華為科技城將建成啥樣？
目前，一些國家為了搶占發(fā)展先機，把科技創(chuàng)新確立為國家戰(zhàn)略，高度重視建設和發(fā)展科技城，創(chuàng)造了一些成功的典范。如美國的“硅谷”、英國的劍橋科學城、日本的筑波科學城以及九州“硅島”、印度班加羅爾國際科技園等。
近年來，國內(nèi)的一些城市，廣州、合肥等紛紛在國家高新區(qū)內(nèi)建設科技城，并作為搶占新一輪競爭制高點的重要抓手。如廣州大手筆投入 110億元建成了37平方公里的廣州科技城；無錫全力建設22平方公里的太湖國際科技園，提出“聚集太科園，建設科技城”；合肥以國家科技創(chuàng)新城市試點為契機，投資30億元建設30平方公里的合肥科學城；蘇州正在建設25平方公里的蘇州科技城。
到華為科技城建成時，將會是怎樣的一座“科技城”呢？
業(yè)內(nèi)人士表示，值得注意的是，從“華為新城”到“華為科技城”的提法變化，反映的是龍崗重視華為片區(qū)城市更新的產(chǎn)業(yè)導向。龍崗區(qū)城改辦主任劉東松曾表示，對于該片區(qū)的發(fā)展主要有3個方面的考慮：一是產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間需求；二是22平方公里居民生活生產(chǎn)的需求；三是提升城區(qū)品質(zhì)的需求。
“打造以華為基地為核心區(qū)，產(chǎn)業(yè)風貌突出、功能配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)越的科技城區(qū)，已經(jīng)成為共識�！饼垗弲^(qū)相關(guān)人士如此表示。
也有業(yè)內(nèi)人士表示，華為科技城的參照物應是日本的豐田市，“華為的發(fā)展以及其對上下游企業(yè)具備的強大榕樹效應，與豐田對日本舉母市的價值是一致的�！�
據(jù)了解，1938年豐田制造基地和總部落戶日本中部愛知縣的一處小鎮(zhèn)，1959年這個小鎮(zhèn)更名為豐田市。如今的豐田市約30平方公里，人口約38萬，成為世界知名的汽車城。在豐田市，家家門口�？康亩际秦S田汽車；只有豐田員工才可以在該城買房。豐田已經(jīng)與這個片區(qū)、這個城市融合成一體。
也有人對華為科技城的產(chǎn)業(yè)前景不是特別看好，“華為科技城會不會論為‘華為+商住’?這取決于華為對產(chǎn)業(yè)鏈的拉動，但是對于城市更新而言，建設商住設施要容易些，而要培育產(chǎn)業(yè)則要困難得多。”
本版撰文晏磊鳳飛偉
