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上周五，龍崗區(qū)政府多功能廳內(nèi)賓朋滿座，坂田街道辦與佳兆業(yè)集團(tuán)、長江(中國投資)企業(yè)有限公司分別簽署了華為科技城城市更新項(xiàng)目合作框架協(xié)議。佳兆業(yè)集團(tuán)公司董事局主席郭英成表示，兩大開發(fā)集團(tuán)公司一定不辱使命，完成好坂田片區(qū)的“造城計(jì)劃”。
據(jù)了解，目前華為科技城正處于規(guī)劃編制階段，5月1日前將出最后的研究成果，而年內(nèi)將有若干啟動(dòng)點(diǎn)率先啟動(dòng)，而華為周邊核心區(qū)的更新改造原則上3年內(nèi)完成———如此緊鑼密鼓的舊改進(jìn)程能否一改以往數(shù)年停滯不前的舊改局面，成為龍崗城市更新的突破口，引人關(guān)注。
■項(xiàng)目更新改造目標(biāo)
打造以華為基地等高新科技企業(yè)為核心，集高標(biāo)準(zhǔn)的高新產(chǎn)業(yè)研發(fā)辦公設(shè)施、星級(jí)酒店、配套商業(yè)休閑設(shè)施、文體活動(dòng)設(shè)施、金融服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、配套教育設(shè)施以及配套住宅與公寓于一體的華為科技城。
■華為科技城規(guī)劃結(jié)構(gòu)
華為科技城大致分為4個(gè)主要片區(qū)，規(guī)劃以坂田老墟鎮(zhèn)地區(qū)、崗頭與雪象社區(qū)結(jié)合部為城市功能服務(wù)核心區(qū)，打造兩個(gè)公共中心，并以五和大道、坂雪崗大道、環(huán)城東路—雪觀路為縱軸，以布瀾一級(jí)路、貝爾路—吉華路、布龍路為橫軸串聯(lián)4個(gè)主要片區(qū)，并與周邊地區(qū)密切聯(lián)系。
1.西部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)
西部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)以現(xiàn)狀華為坂田基地為主，向西與龍華高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、向北與觀瀾高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)銜接。規(guī)劃對(duì)華為公司周邊的舊村、舊工業(yè)區(qū)先行更新，在片區(qū)內(nèi)豎立城市更新的樣板，徹底改善華為公司周邊地區(qū)的城市形象、提升環(huán)境品質(zhì)，結(jié)合崗頭河的改造提供公共開敞的休閑空間，整合一定的土地為高新技術(shù)企業(yè)提供配套。
2. 東部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)
東部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)位于坂田、雪象社區(qū)，包括航嘉工業(yè)區(qū)、牛牯嶺工業(yè)區(qū)、吉通工業(yè)區(qū)，目前高新技術(shù)企業(yè)較少，規(guī)劃將對(duì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行升級(jí)改造，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。
3.城市功能服務(wù)區(qū)
城市功能服務(wù)區(qū)位于片區(qū)中部，以布龍路、坂雪崗大道以及軌道交通5號(hào)線、16號(hào)線為依托，對(duì)現(xiàn)狀四類居住、工業(yè)用地進(jìn)行全面改造，完善城市公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施，提供高檔酒店、寫字樓、大型商業(yè)、文化娛樂設(shè)施及高檔公寓。
4.自然生態(tài)休閑區(qū)
自然生態(tài)休閑區(qū)位于片區(qū)東北側(cè)，現(xiàn)狀以林地為主，屬于基本生態(tài)控制區(qū)。規(guī)劃對(duì)生態(tài)用地進(jìn)行合理利用，建設(shè)郊野公園，為華為科技城提供一個(gè)綠色休閑的后花園和巨大的氧吧。
年內(nèi)全面推動(dòng)一兩個(gè)項(xiàng)目建設(shè)
此次與坂田街道辦簽署合作框架協(xié)議的兩家公司———佳兆業(yè)集團(tuán)與長江(中國投資)企業(yè)有限公司均有港資背景，總部位于深圳的佳兆業(yè)集團(tuán)于去年12月正式登陸港交所，而長江(中國投資)企業(yè)有限公司系李嘉誠家族所屬長江實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司旗下全資附屬公司。
郭英成表示，佳兆業(yè)集團(tuán)公司曾在深圳關(guān)內(nèi)外開發(fā)建設(shè)了桂芳園等樓盤項(xiàng)目，并盤活了七八個(gè)爛尾樓盤，在城市更新和舊改方面擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)，而之所以選擇長江實(shí)業(yè)旗下公司，是因?yàn)殡p方是合作多年的事業(yè)伙伴，由此他對(duì)佳兆業(yè)聯(lián)合長江公司合作實(shí)施的華為片區(qū)舊城改造充滿信心。
而在此次簽約儀式的5天前，佳兆業(yè)發(fā)布新聞，表示已與長江公司簽訂了合作協(xié)議，將成立合營公司共同發(fā)展龍崗區(qū)坂田街道的市區(qū)重建項(xiàng)目，并共同負(fù)責(zé)規(guī)劃、發(fā)展、興建、銷售及管理項(xiàng)目，預(yù)計(jì)合作雙方將平等攤分項(xiàng)目溢利。
郭英成表示，合作方作為拆遷補(bǔ)償?shù)闹黧w單位，一定會(huì)履行好企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，做好被拆遷居民的拆遷補(bǔ)償工作。同時(shí)，年內(nèi)佳兆業(yè)將完善整體和專項(xiàng)規(guī)劃，并全面推動(dòng)一兩個(gè)項(xiàng)目建設(shè)。
合作框架協(xié)議書內(nèi)容顯示，此此項(xiàng)目更新改造的目標(biāo)為：打造以華為基地等高新科技企業(yè)為核心，集高標(biāo)準(zhǔn)的高新產(chǎn)業(yè)研發(fā)辦公設(shè)施、星級(jí)酒店、配套商業(yè)休閑設(shè)施、文體活動(dòng)設(shè)施、金融服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、配套教育設(shè)施以及配套住宅與公寓于一體的華為科技城。
拆遷補(bǔ)償單位也將全力開展該項(xiàng)目的整體拆遷、補(bǔ)償安置、開發(fā)建設(shè)等相關(guān)前期工作，并提供必要的資金保障，將引入先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，以一流的城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，高標(biāo)準(zhǔn)、商檔次、高質(zhì)量開展相關(guān)工作，并將按華為科技城城市更新專項(xiàng)規(guī)劃及相關(guān)要求和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施市政設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)。
為華為科技城大開綠燈
深圳市規(guī)劃國土委龍崗管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，整個(gè)坂田片區(qū)包括華為所在的坂雪崗地區(qū)，早已納入城市更新范疇，而轄區(qū)范圍共劃分了13個(gè)城市更新單元，其中7個(gè)單元早在四五年前便通過舊改申報(bào)，納入舊改計(jì)劃，且相關(guān)拆遷補(bǔ)償單位早已著手委托相關(guān)單位，進(jìn)行專項(xiàng)規(guī)劃的設(shè)計(jì)和審批工作。
但目前由于華為科技城的相關(guān)工作，這7個(gè)舊改單元的專項(xiàng)規(guī)劃，無論是設(shè)計(jì)，還是審批無一例外都停滯下來，靜等今年5月1日前華為科技城規(guī)劃研究成果的正式出臺(tái)。同時(shí)，另外6個(gè)已然進(jìn)入報(bào)批程序的城市更新單元的相關(guān)工作被緊急叫停。
該負(fù)責(zé)人告訴記者，目前華為科技城的規(guī)劃研究已經(jīng)上升至深圳市規(guī)劃國土委與龍崗區(qū)委、區(qū)政府共同牽頭負(fù)責(zé)的工作，這表現(xiàn)出整個(gè)深圳市最高決策層對(duì)于華為及其相關(guān)項(xiàng)目的高度重視。
“如果有必要的話，現(xiàn)在所有的專項(xiàng)規(guī)劃都有可能由市規(guī)劃國土委來親自審視并設(shè)計(jì)，所有的開發(fā)商必須嚴(yán)格按照相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃來實(shí)施建設(shè)�！饼垗弲^(qū)城改辦主任劉東松表示，所有的專項(xiàng)規(guī)劃都是依照各自服務(wù)功能來制訂的，開發(fā)商一旦介入便很難更改。而此前，城改辦手里管理的近70個(gè)城市更新項(xiàng)目，其專項(xiàng)規(guī)劃都由開發(fā)商自行出資尋找設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。
“就連坂田片區(qū)正在處于編制期的一項(xiàng)法定圖則，也被緊急叫停。”劉東松表示，叫停是為了等待華為科技城的研究成果出臺(tái)，以便參照研究成果進(jìn)行修改。
他同時(shí)透露，就算目前坂田片區(qū)已通過審批的三張法定圖則，也有可能由于華為科技城相關(guān)研究成果的出臺(tái)，面臨修改和突破，這在深圳規(guī)劃和建設(shè)史上，屬于十分鮮見的行動(dòng)。
這表明，在華為科技城的城市更新工作中，龍崗區(qū)政府將以更主動(dòng)、更迅速的姿態(tài)涉足相關(guān)工作，區(qū)委、區(qū)政府甚至在工作調(diào)研會(huì)議中要求相關(guān)部門在1個(gè)月內(nèi)，將坂田轄區(qū)相關(guān)地塊十幾平方公里內(nèi)的土地及房屋建筑權(quán)屬信息，調(diào)查并統(tǒng)計(jì)清楚。
成立“城投公司”搭建融資平臺(tái)
華為科技城概念的提出最早是在去年11月，最初的提法是“華為新城”，范圍為周邊的5平方公里。當(dāng)時(shí)龍崗區(qū)委書記蔣尊玉在調(diào)研坂田周邊環(huán)境時(shí)，表示華為周邊內(nèi)外環(huán)境和城市規(guī)劃差別太大，龍崗將盡快啟動(dòng)對(duì)華為周邊5平方公里范圍的整體舊改計(jì)劃，打造“華為新城”，縮小與關(guān)內(nèi)外差距。
“華為新城”一提出，并引起了媒體和市民的廣泛關(guān)注。進(jìn)入2010年后，“華為新城”概念演變成“華為科技城”，范圍也擴(kuò)大到周邊的22平方公里區(qū)域：在今年1月20日落幕的龍崗區(qū)委全會(huì)上，區(qū)委書記蔣尊玉、區(qū)長張備要求抓緊推動(dòng)“華為科技城”規(guī)劃建設(shè)方案，對(duì)華為周邊區(qū)域進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃改造，打造以華為基地為核心區(qū)，產(chǎn)業(yè)風(fēng)貌突出、功能配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)越的“華為科技城”。
今年春節(jié)前后，有媒體報(bào)道稱，華為科技城的建設(shè)將由星河、保利、佳兆業(yè)、香港新鴻基等知名開發(fā)商投資改造，其中星河集團(tuán)的改造面積為62萬平方米，首期投資逾130億元，包括建設(shè)1家四星級(jí)酒店，并將這一區(qū)域打造成創(chuàng)業(yè)板企業(yè)公司總部所在地；佳兆業(yè)進(jìn)行的近40萬平方米的舊改項(xiàng)目，則以商住、貿(mào)易為主，其中還將建設(shè)四星級(jí)、五星級(jí)酒店各1家；香港新鴻基集團(tuán)將把崗頭30 萬平方米的舊改片區(qū)，打造成又一座天安數(shù)碼新城，其中將建設(shè)1家四星級(jí)酒店。屆時(shí)，華為科技城將擁有四星級(jí)以上酒店5家左右，以及一批大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目。
據(jù)了解，華為片區(qū)將建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)功能的城市復(fù)合型片區(qū)，華為科技城將大致分為4個(gè)主要片區(qū)(西部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、東部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、城市功能服務(wù)區(qū)和自然生態(tài)休閑區(qū))。目前，龍崗已經(jīng)委托清華研究院等3家規(guī)劃單位做項(xiàng)目規(guī)劃，并已經(jīng)對(duì)這一項(xiàng)目作出了初步的規(guī)劃方案，并就方案進(jìn)行了幾輪研討，拿出規(guī)劃研究成果的最后時(shí)間節(jié)點(diǎn)定在今年的5月1日。龍崗還將成立由蔣尊玉、張備掛帥的華為科技城領(lǐng)導(dǎo)小組，并成立“城投公司”搭建融資平臺(tái)，牽頭推進(jìn)這一項(xiàng)目的實(shí)施。年內(nèi)將啟動(dòng)崗頭等若干片區(qū)的舊改，華為周邊核心區(qū)的更新改造原則上3年內(nèi)完成。
27個(gè)項(xiàng)目今年將全部啟動(dòng)
在坂雪崗華為工業(yè)園內(nèi)，幾乎所有的“華為人”都有這樣的感覺：“一個(gè)后現(xiàn)代化的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)被一些近代農(nóng)村工業(yè)化房屋層層圍住”。
華為周邊臟、亂、差問題已經(jīng)存在多年。從2005年開始就不斷有市領(lǐng)導(dǎo)到此調(diào)研，并提出各種解決方案，如加強(qiáng)治安管理、打通斷頭路等。但截至目前，問題沒有得到根本解決。
“建設(shè)華為科技城非常有必要，因?yàn)檑嗵锏某鞘懈乱恢北容^慢，無論是華為周邊的環(huán)境、配套，還是道路交通，都有很多缺陷，制約了該片區(qū)的發(fā)展�！币幻麡I(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在龍崗的硬件設(shè)施不但不能跟特區(qū)內(nèi)比，跟寶安比都有差距。“龍崗有 800多平方公里土地，不能一下子全部更新，所以集中力量先改造一兩個(gè)片區(qū)，作為樣板很重要。”
根據(jù)最新的規(guī)劃研究成果顯示，華為科技城的范圍是梅觀高速、布龍路、機(jī)荷高速和清平高速圍合的區(qū)域，面積約22平方公里。目前，該片區(qū)已匯聚了華為、新天下、康冠、元征等十多家國內(nèi)外知名企業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口約8萬人。但商業(yè)現(xiàn)狀以各類零售為主，缺少商業(yè)性辦公、旅館等為高新技術(shù)企業(yè)配套的業(yè)態(tài)，醫(yī)療衛(wèi)生配套較差，沒有公立醫(yī)院，教育和文體設(shè)施嚴(yán)重不足。
選擇華為科技城作為突破口顯然有利于調(diào)動(dòng)資源推動(dòng)舊改。蔣尊玉在與開發(fā)單位洽談時(shí)表示，市委、市政府高度重視華為科技城項(xiàng)目建設(shè)，華為對(duì)龍崗、深圳乃至全國貢獻(xiàn)巨大。以華為為中心打造22平方公里的華為科技城，為坂田華為這樣的國際著名企業(yè)造一座新城，是華為片區(qū)高科技企業(yè)和周邊社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，是市民關(guān)心、網(wǎng)民關(guān)注、媒體聚焦的重大城市更新項(xiàng)目。
華為科技城規(guī)劃建設(shè)緊鑼密鼓進(jìn)行的同時(shí)，龍崗的27個(gè)城市更新項(xiàng)目今年將全部啟動(dòng)，明年上半年全面開工。龍崗相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)長期“休眠”的閑置土地，項(xiàng)目單位逾期不開發(fā)以及未按時(shí)足額轉(zhuǎn)入拆遷共管資金的，終止街道、原村股份公司已簽訂的項(xiàng)目改造協(xié)議，一律收回閑置土地，取消其開發(fā)資格。
龍崗政府的這些措施給難以推動(dòng)的城市更新項(xiàng)目，套上一個(gè)限時(shí)解決的緊箍咒。
華為科技城將建成啥樣？
目前，一些國家為了搶占發(fā)展先機(jī)，把科技創(chuàng)新確立為國家戰(zhàn)略，高度重視建設(shè)和發(fā)展科技城，創(chuàng)造了一些成功的典范。如美國的“硅谷”、英國的劍橋科學(xué)城、日本的筑波科學(xué)城以及九州“硅島”、印度班加羅爾國際科技園等。
近年來，國內(nèi)的一些城市，廣州、合肥等紛紛在國家高新區(qū)內(nèi)建設(shè)科技城，并作為搶占新一輪競(jìng)爭制高點(diǎn)的重要抓手。如廣州大手筆投入 110億元建成了37平方公里的廣州科技城；無錫全力建設(shè)22平方公里的太湖國際科技園，提出“聚集太科園，建設(shè)科技城”；合肥以國家科技創(chuàng)新城市試點(diǎn)為契機(jī)，投資30億元建設(shè)30平方公里的合肥科學(xué)城；蘇州正在建設(shè)25平方公里的蘇州科技城。
到華為科技城建成時(shí)，將會(huì)是怎樣的一座“科技城”呢？
業(yè)內(nèi)人士表示，值得注意的是，從“華為新城”到“華為科技城”的提法變化，反映的是龍崗重視華為片區(qū)城市更新的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。龍崗區(qū)城改辦主任劉東松曾表示，對(duì)于該片區(qū)的發(fā)展主要有3個(gè)方面的考慮：一是產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間需求；二是22平方公里居民生活生產(chǎn)的需求；三是提升城區(qū)品質(zhì)的需求。
“打造以華為基地為核心區(qū)，產(chǎn)業(yè)風(fēng)貌突出、功能配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)越的科技城區(qū)，已經(jīng)成為共識(shí)�！饼垗弲^(qū)相關(guān)人士如此表示。
也有業(yè)內(nèi)人士表示，華為科技城的參照物應(yīng)是日本的豐田市，“華為的發(fā)展以及其對(duì)上下游企業(yè)具備的強(qiáng)大榕樹效應(yīng)，與豐田對(duì)日本舉母市的價(jià)值是一致的�！�
據(jù)了解，1938年豐田制造基地和總部落戶日本中部愛知縣的一處小鎮(zhèn)，1959年這個(gè)小鎮(zhèn)更名為豐田市。如今的豐田市約30平方公里，人口約38萬，成為世界知名的汽車城。在豐田市，家家門口�？康亩际秦S田汽車；只有豐田員工才可以在該城買房。豐田已經(jīng)與這個(gè)片區(qū)、這個(gè)城市融合成一體。
也有人對(duì)華為科技城的產(chǎn)業(yè)前景不是特別看好，“華為科技城會(huì)不會(huì)論為‘華為+商住’?這取決于華為對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的拉動(dòng)，但是對(duì)于城市更新而言，建設(shè)商住設(shè)施要容易些，而要培育產(chǎn)業(yè)則要困難得多。”
本版撰文晏磊鳳飛偉
