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松山湖騰地1900畝給華為終端總部，其中606畝系核減生態(tài)保護用地為建設(shè)用地
南都訊 東莞大手筆引進華為終端總部。日前正在進行批前公示的《華為終端總部落戶松山湖選址規(guī)劃》，首次披露了這個懷胎數(shù)載投資高達百億大項目的雛形。華為終端總部初步選址位于松山湖南部環(huán)湖路以北，占地面積達1900畝，將分4個地塊分期建設(shè)。
值得注意的是，一直以坐擁東莞優(yōu)良生態(tài)資源為王牌的松山湖，這次還不惜將原有的約6 06畝生態(tài)保護用地調(diào)整為建設(shè)用地。有受訪專家表示，對于華為這樣具有重大開發(fā)積極效益的大項目，通過空間置換的方式，核減生態(tài)綠地面積，保持東莞生態(tài)綠地總量平衡的作法無可厚非。
位于園區(qū)核心區(qū)倚靠水庫邊
根據(jù)公示文件，東莞松山湖華為終端總部，初步選址松山湖南部環(huán)湖路以北，占地面積為126.7公頃(1900畝)，分為4個地塊，面積分別為6.05公頃、38.39公頃、21.88公頃和60.34公頃。
從項目選址位置來看，可謂坐擁松山湖最好的生態(tài)資源和交通配套。該區(qū)域為松山湖核心區(qū)，占據(jù)松山湖最好的生態(tài)景觀資源，項目大片區(qū)域倚靠在松木山水庫邊，旁邊即為松山湖精華景區(qū)松湖花海，周邊皆為東莞頂級豪宅區(qū)。從交通配套來說，4個地塊都在倚靠在環(huán)湖路一旁，東側(cè)還有一條莞深高速。
投資100億發(fā)展手機終端研發(fā)
華為終端總部選址地塊性質(zhì)為教育科研設(shè)計用地。根據(jù)規(guī)劃，地塊面積1266667萬平方米，建筑面積633333-1013334萬平方米，綠地率大于等于40%。
那么，占據(jù)如此優(yōu)良環(huán)境的華為終端總部，究竟作何發(fā)展？根據(jù)規(guī)劃，東莞松山湖華為終端總部投資約100億元人民幣，主要發(fā)展與手機等所有終端關(guān)聯(lián)的研發(fā)、銷售和增值業(yè)務(wù)。項目用地整體包括終端公司研發(fā)辦公中心和高端培訓(xùn)中心兩個模塊。
首期先建設(shè)1000畝最大地塊
跟以往一般的項目規(guī)劃不同的是，此次項目采用一次性規(guī)劃，分期建設(shè)模式，其中一期計劃啟動地塊四(如圖所示)，面積為60.34公頃(1000畝)。
從規(guī)劃圖中可以看出，位于環(huán)湖路以北的地塊四占地面積1000畝，是4個地塊當中最為龐大的地塊，并且是其中唯一沒有臨湖而建的地塊。
規(guī)劃2條市政道路1個變電站
在道路交通配套上，將規(guī)劃兩條城市市政道路。在地塊三和地塊四之間規(guī)劃預(yù)留一條雙向四車道的城市道路——規(guī)劃一路；在地塊四與中以項目地塊之間規(guī)劃一條雙向四車道的城市市政道路——規(guī)劃二路。
而在市政與公共配套設(shè)施上，將在地塊四臨環(huán)湖路一側(cè)設(shè)置3000-4000平方米的110KV專用變電站。
焦點
1、核減606畝生態(tài)保護用地
專家稱“達到總量平衡，核減生態(tài)綠地不影響城市生態(tài)”
值得注意的是，為了安置華為終端總部在松山湖的落子，松山湖“騰出”的不僅僅是處于生態(tài)核心區(qū)的龐大面積地塊，還為此“騰出”了約606畝的生態(tài)保護用地。
根據(jù)東府辦復(fù)“2012”101號文，為統(tǒng)籌落實華為終端總部項目用地，對項目內(nèi)生態(tài)綠線控制范圍進行核減。經(jīng)本次調(diào)整(核減)后，項目用地內(nèi)約606畝生態(tài)保護用地調(diào)整為建設(shè)用地。
不過，規(guī)劃也提出，“該用地臨近湖面，生態(tài)敏感度高，且具有較高的公共開放價值，應(yīng)按照‘環(huán)境友好、景觀優(yōu)越、公共開放’的原則進行保護性開發(fā)，并對華為項目進行開發(fā)引導(dǎo)控制”
“很多地方在城市規(guī)劃過程中，會先規(guī)劃好哪里怎么建設(shè)。但東莞從保護生態(tài)的原則出來，是特意劃出了生態(tài)控制線，先規(guī)劃好哪里不能建�！敝猩酱髮W城市與區(qū)域研究中心教授李立勛指出，松山湖在規(guī)劃之初，就是作為生態(tài)區(qū)來打造，因此預(yù)留了很多生態(tài)用地，而這次因為發(fā)展的需要，對生態(tài)綠地進行核減，是無可厚非的。
什么是核減？李立勛說，就是通過綜合考評后，在不影響城市生態(tài)保護和城市功能的前提下，通過空間置換的方式，在其他區(qū)域以相等的地塊增加生態(tài)綠地面積，來實現(xiàn)區(qū)域生態(tài)綠地平衡。
“對于華為這樣有重大開發(fā)積極效益的項目，如果他能落戶松山湖，對園區(qū)甚至東莞肯定是有很大產(chǎn)業(yè)帶動作用的，這樣的調(diào)整也是可以合理接受的。”
2、3個地塊臨湖而建
規(guī)劃要求容積率0.5-0.8，地塊一、地塊三低密度開發(fā)，而地塊二建筑后退濱湖路至少15米以上。
由于地處松木山水庫旁，如何做好生態(tài)保護也成為規(guī)劃慎重考慮的內(nèi)容。
規(guī)劃提出，“打造建筑與自然的和諧，突出‘科技共山水一色’的主題”。這一點，從規(guī)劃確定的容積率高低就可看出。根據(jù)規(guī)劃，華為終端總部的4個地塊，都要按照容積率0.5-0.8來進行開發(fā)。
“容積率很低，舒適度很高，說明這里以后將以低層建筑為主，比如3層以下為主的物業(yè)類型�！睎|莞中原策略研究中心總監(jiān)車德銳進行了解析。
另外，由于4個地塊中有3個地塊是臨湖而建，分別是地塊一、地塊二、地塊三。如何保證這些臨湖地塊在開發(fā)的同時，又不破壞生態(tài)環(huán)境呢？
規(guī)劃對此也作出慎重的約束和說明。根據(jù)規(guī)劃，地塊一、地塊三，緊鄰湖區(qū)，生態(tài)和水源保護要求高，應(yīng)進行以低強度、低密度和低高度開發(fā)。而地塊二、地塊四A區(qū)，以多層建筑為主，二號地塊建筑后退濱湖路至少15米以上。
相比之下，離湖較遠的地塊四B區(qū)，被規(guī)劃為唯一的高層建筑適建區(qū)，但也要求高層建筑宜疏朗，避免出現(xiàn)連續(xù)密閉的高層界面。
提醒
對規(guī)劃有意見，5月11日前都可提
東莞松山湖華為終端總部選址規(guī)劃研究及生態(tài)線調(diào)整論證的具體內(nèi)容，將通過以下方式公示：
(一)網(wǎng)上公示：東莞市城鄉(xiāng)規(guī)劃局網(wǎng)站( http://dggh.dg.gov.cn)。
(二)現(xiàn)場展示：東莞松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會行政辦公區(qū)A4棟一樓大廳。
凡是對本次規(guī)劃方案內(nèi)容有意見與建議的，可在公示期內(nèi)，通過以下方式提出，逾期未提出的，視為放棄上述權(quán)利。
(一)將意見表投入設(shè)在現(xiàn)場展示廳的意見收集箱；
(二)網(wǎng)站留言；(來源：南方都市報 南都網(wǎng))
(三)發(fā)送電子郵件到ghjs@ssl.gov.cn；
(四)將意見表傳真到0769-22892101；
(五)將意見表郵寄到“廣東省東莞市城區(qū)東城中路市城鄉(xiāng)規(guī)劃局3樓用地規(guī)劃科”(郵編523129)或“東莞松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會行政辦公區(qū)A 4棟三樓規(guī)劃局審批辦”(郵編523808)，信封表面須注明“東莞松山湖華為終端總部選址規(guī)劃研究及生態(tài)線調(diào)整論證公眾咨詢”。
公示時間：2012年4月12日至2012年5月11日
影響
“不會直接影響片區(qū)地產(chǎn)”
華為終端總部選址敲定松山湖，也給松山湖這個房地產(chǎn)高度發(fā)達的區(qū)域帶來了小小的驛動。業(yè)內(nèi)人士認為，華為終端總部的進駐，不僅給東莞的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型助了一把力，更為松山湖區(qū)域樓市帶來了一大批高收入技術(shù)管理置業(yè)人群，這批“華為人”，有可能成為松山湖樓市開發(fā)商競相爭搶的優(yōu)質(zhì)客戶群。那么，他們的到來，會不會攪熱松山湖樓市呢？
東莞中原策略研究中心總監(jiān)車德銳指出，從華為終端總部的選址看，周邊擁有松山湖1號、長城世家等高端樓盤，其中不乏豪宅項目，房產(chǎn)均價已達1.5萬元左右，但考慮到華為地塊并不會用作商業(yè)地產(chǎn)項目，因此帶來的影響暫時不會太大。
對于未來“華為人”的進駐是否能帶來影響，他表示，華為此前在東莞的生產(chǎn)基地就已配套了人才公寓，儼然就是一個房地產(chǎn)項目，因此預(yù)計對松山湖片區(qū)的房產(chǎn)剛需影響不大。
背景
華為生產(chǎn)基地05年已入莞
實際上，華為終端總部落子松山湖，并不是華為首次入莞。2005年，華為公司在松山湖設(shè)立聚信科技有限公司，建設(shè)網(wǎng)絡(luò)通信產(chǎn)品的生產(chǎn)、制造及華南配送基地。2010年，聚信公司產(chǎn)值約為103 .6億元，稅收約為2.2億元。
根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，華為項目落戶松山湖后，輻射帶動作用明顯，周邊吸引上下游配套項目30多家，帶動100多家企業(yè)。根據(jù)此前透露的消息，華為計劃將部分采購、研發(fā)、中試和銷售業(yè)務(wù)并入聚信公司，并有意將新能源板塊研發(fā)業(yè)務(wù)遷入松山湖，主要包括通信電源、新能源、儲能、智能管理等。新項目年產(chǎn)值預(yù)計為100億美元。實際上，這指的正是剛剛公布選址規(guī)劃的華為終端總部項目。
采寫：南都記者龔萍
